вер.1 28.09.17
1
Информационная справка по процедуре банкротства застройщика
Сокращение
Определение
127-ФЗ
Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
214-ФЗ
Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
АС
Арбитражный суд
АУ
Арбитражный управляющий
ЖСК
Жилищно-строительный кооператив
ЗУ
Земельный участок
КУ
Конкурсный управляющий
МКСИ
Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства
Приобретатель
Иной застройщик, которому было передано имущество и имущественные права застройщика (ст. 201.15-1. 127-ФЗ)
ПС
Право собственности
Реестр требований
Реестр требований кредиторов застройщика
ФЛ
Физическое лицо
ЮЛ
Юридическое лицо
Нормативный документ
Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», параграф 7 (Банкротство застройщика), статьи 201.1-201.2.
Этапы банкротства
1. Наблюдение.
2. Если по итогам наблюдения выявлена возможность восстановления платежеспособности застройщика, то в отношении него возможно введение процедуры внешнего управления или финансового оздоровления.
3. Если восстановление платежеспособности невозможно, то в отношении застройщика вводится конкурсное производство для максимального удовлетворения требований кредиторов и ликвидации ЮЛ.
Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства (в случае Царицыно – МКСИ) также является участником дела о банкротстве.
Реестр требований
При банкротстве застройщика предусмотрено ведение двух реестров требований:
1. Реестр требований, в который включаются требования о передаче жилых помещений.
2. Реестр требований кредиторов по денежным требованиям.
Рекомендуется заявлять требования о передаче жилых помещений, так как они в случае необходимости могут быть преобразованы в денежные требования.
вер.1 28.09.17
2
В случае возбуждения в отношении застройщика процедуры банкротства первое, что необходимо сделать дольщику, - заявить свои требования в деле о банкротстве в следующие сроки:
• с даты опубликования в газете «Коммерсантъ» сообщения о введении процедуры наблюдения - в течение 30 календарных дней;
• с даты открытия конкурсного производства – в течение 2х месяцев.
Для предъявления требований дольщику необходимо обратиться в АС, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о включении требования о передаче жилого помещения в Реестр требований. Требования кредиторов, заявленные после закрытия Реестра требований, удовлетворяются за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, ранее включенных в Реестр требований, имущества должника.
Подача заявления в АС о включении в Реестр требований
127-ФЗ не предусматривает обязательной формы заявления о включении требований в Реестр требований о передаче жилых помещений, но в заявлении должны быть указаны:
• наименование АС, в котором рассматривается дело о банкротстве застройщика и в который подается заявление;
• наименование застройщика и его адрес;
• регистрационные данные застройщика (ОГРН);
• ФИО участника строительства и его адрес;
• описание требования к должнику;
• обязательство, из которого возникло требование застройщика перед участником строительства, и срок исполнения такого обязательства;
• иные имеющие отношение к рассмотрению дела о банкротстве сведения.
Информация о любом возбужденном деле о банкротстве находится в свободном доступе на сайте Высшего арбитражного суда РФ по адресу:
http://kad.arbitr.ru/Дополнительная информация, включая сведения об АУ, на сайте
http://fedresurs.ru/К заявлению о включении в Реестр требований прилагаются документы, подтверждающие обоснованность требований участника строительства (копии1):
• документ, подтверждающий наличие требований участника строительства в отношении жи-лого помещения, т.е. договор, подтверждающий приобретение прав на такое жилое помещение (ДДУ);
• документ, подтверждающий выполнение участником строительства своих обязательств по договору (акт, платежное поручение).
• документы, подтверждающие направление копии заявления с приложениями в виде документов АУ и должнику (почтовые квитанции). Следовательно, копии документов в адрес АУ и застройщика нужно направить до подачи заявления о включении в Реестр требования.
Заявление со всеми приложениями направляется в АС, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, заказным письмом с уведомлением в адрес АС либо подается в канцелярию АС.
Собрание кредиторов
Собрание участников строительства должно быть проведено не позднее, чем через 2 месяца с даты утверждения судом КУ. Поэтому лучше подавать заявление как можно раньше, так как ключевые вопросы могут быть разрешены без вашего участия.
1 Нотариально заверенные копии документов не обязательны.
вер.1 28.09.17
3
АС принимает заявление к производству и назначает дату рассмотрения. В случае признания требования участника строительства обоснованным, АС выносит определение о включении указанного требования в Реестр требований.
Решение собрания кредиторов о заключении мирового соглашения по делу о банкротстве застройщика принимается большинством голосов от общего числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов в соответствии с Реестром требований и считается принятым при условии, если за него проголосовали все кредиторы по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, а также отдано не менее чем 3/4 голосов участников строительства.
Порядок погашения требований кредиторов к застройщику
Очередность погашения денежных требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика:
• 1ая очередь - производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда;
• 2ая очередь - расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
• 3я очередь - расчеты по денежным требованиям граждан-участников строительства (ФЛ);
• 4ая - иные кредиторы. Требования участников строительства имеют преимущества перед кредиторами, включенными в 4ую очередь (инвесторы, подрядчики, банки), так как их требования погашаются раньше. Требования 4ой очереди не могут быть погашены до удовлетворения требований 3ей очереди!
Для 3ей очереди возможны две формы требования: о передаче жилых помещений и денежные требования. Рекомендуется предъявлять требования о передачи жилья, так как они в случае необходимости могут быть преобразованы в денежные требования.
Варианты удовлетворение требований участников строительства
1. Путем передачи объекта незавершенного строительства.
2. Путем передачи жилых помещений.
3. Путем погашения денежных требований.
4. Путем передачи недостроенного объекта новому застройщику (Приобретателю), который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками. Вариант 4 является наилучшим для дольщиков Царицыно-1 и 2!
В 127-ФЗ (ст. 201.15-1) предусмотрено урегулирование обязательств застройщика через возмездную передачу его имущества и обязательств Приобретателю. Приобретателю также передаются обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений. Приобретателем может быть только ЮЛ, отвечающее требованиям к застройщику в соответствии с 214-ФЗ.
Исполнительный орган, уполномоченный Правительством РФ, представляет в АС заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать Приобретателем, в течение 10 дней с даты поступления заявления о намерении. При подготовке заключения оценивается возможность передачи объектов незавершенного строительства, ЗУ и обязательств застройщика нескольким Приобретателям. Порядок и основания принятия исполнительным органом, уполномоченным Правительством РФ, соответствующего заключения определяются Правительством РФ.
вер.1 28.09.17
4
Передача объекта незавершенного строительства
Передачи объекта незавершенного строительства происходит через создание участниками строительства ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива.
Решение о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК, а также решение о создании ЖСК принимается на собрании участников строительства, которое должно быть проведено не ранее чем через 1 месяц и не позднее чем через 2 месяца с даты утверждения АУ.
В создании ЖСК могут участвовать и третьи лица, если после завершения строительства жилых помещений будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства. При создании ЖСК его члены вносят в качестве паевых взносов переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и ЗУ, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.
АУ обеспечивает передачу прав на объект и ЗУ ЖСК на основании определения АС о передаче объекта незавершенного строительства. Гос. регистрация перехода прав на объекты возможна только после гос. регистрации кооператива. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят ПС на объект незавершенного строительства и ПС или права и обязанности арендатора на ЗУ. После передачи объекта незавершенного строительства ЖСК требования участников строительства считаются удовлетворенными. Завершение строительства объекта ложится на плечи участников ЖСК. Внимание! Реализация варианта ЖСК может потребовать дополнительных затрат.
Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений.
Для Ц-1 и Ц-2 не подходит, т.к. нет разрешения на ввод в эксплуатацию.
Погашение требований участников строительства по денежным обязательствам
В случае невозможности создания ЖСК либо вынесения АС определения об отказе в удовлетворении ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства и ЗУ, требования участников строительства преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов, соответственно, 3ей (ФЛ) и 4ой очереди (ЮЛ). У участника строительства есть право самостоятельно отказаться от исполнения договора, предусма-тривающего передачу жилого помещения, и обратиться в АС с денежными требованиями. Денежные требования ФЛ по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, подлежат включению в 3-ю очередь Реестра требований, а ЮЛ и иные кредиторы - в 4-ую.
Размер требований участника строительства складывается из суммы, уплаченной им по договору и суммы реального ущерба. Такой ущерб определяется в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора) и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора. Таким образом, предусмотрено возмещение реального убытка. Удовлетворение таких требований производится за счет денежных средств, вырученных от продажи объекта незавершенного строительства.
В случае реализации объекта строительства, средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств 85% средств направляется на погашение денежных требований участников строительства.
Если объект незавершенного строительства находится в залоге, то 60% направляются на погашение требований залогодержателей, в том числе и участников строительства, которые являются залогодержателями в силу 214-ФЗ, и 25% направляются на погашение требований остальных участников строительства.
вер.1 28.09.17
5
Приложение 1. Иные основные моменты банкротства
Реестр о передаче жилых помещений представляет собой единую систему записей, содержащих сведения о кредиторах - участниках строительства и их требованиях к застройщику о передаче жилого помещения, а именно:
• ФИО, вид и реквизиты документа, удостоверяющие личность, место жительства, а также почтовый или электронный адрес - для ФЛ;
• сумму, уплаченную кредитором застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и/или стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
• размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в т.ч. стоимость непереданного имущества, указанную в таком договоре);
• сведения о жилом помещении (в т.ч. о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором;
• основания возникновения требования кредитора;
• дату внесения требования кредитора в реестр.
Передача объекта незавершенного строительства
Передача объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1. Стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и ЗУ не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, либо 3/4 голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением ЮЛ - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства.
2. Имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди.
3. В Реестре требований отсутствуют требовании кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и ЗУ, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства.
4. После завершения строительства конкретного объекта жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требовании всех участников строительства, включенных в Реестр требовании.
5. Объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности.
6. ЗУ принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве, например, на праве аренды.
7. Участниками строительства принято решение о создании ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива.
Передача участникам строительства жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, жилого дома блокированной застройки, строительство которых завершено;
вер.1 28.09.17
6
2) застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений;
3) стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, или на депозитный счет АС внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 статьи 201.10 127-ФЗ;
4) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, указанных в подпункте 2 пункта 3 статьи 201.10 127-ФЗ, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 127-ФЗ;
5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, жилой дом блокированной застройки, строительство которых завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет АС внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 статьи 201.10 127-ФЗ;
6) всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 статьи 201.10 127-ФЗ). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Определение стоимости прав застройщика и размер требований участников строительства Стоимость имущества застройщика определяется на основании отчета об оценке. АУ для проведения оценки имущества застройщика привлекает оценщиков. Оценка имущества застройщика проводится оценщиком, который должен соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ об оценочной деятельности, и не может являться заинтересованным лицом в отношении АУ, застройщика и его кредиторов. Участники строительства вправе обжаловать результаты оценки имущества должника в судебном порядке. В отношении определения стоимости объекта, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. В соответствии с 127-ФЗ, размер требований участника строительства складывается из суммы, уплаченной им по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и суммы реального ущерба. Реальный ущерб определяется в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого по-мещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора.
Файл во вложении
