На главной странице портала mail.ru появилась объемная статья на тему ЖК Царицыно. Спасибо сотрудникам mail.ru, а также всем остальным СМИ, честно освещающим проблемы дольщиков, за их труд и поддержку.



В России, по подсчетам Минстроя, 40 тысяч обманутых дольщиков. Однако проблема явно масштабнее. В одних лишь московских ЖК «Царицыно» и «Царицыно-2» обманутыми себя считают 5 тысяч человек. Репортер Недвижимость Mail.Ru Вячеслав Опахин поговорил с жителями «Царицыно» о том, почему проблема обманутых дольщиков имеет всероссийский масштаб.



Продуваемый осенними ветрами долгострой «Царицыно» давит унынием и производит парадоксальное впечатление.

Вот жилые дома: в окнах горит свет, мерцают вывески магазинчиков, дети суетятся на площадках. По одну сторону от них пустые многоэтажки: кое-где выбиты окна, вырваны рамы на балконах. С другой стороны — вообще недостроенный ЖК «Царицыно-2». Бетонные коробки, некоторые даже без крыши и разрушаются от непогоды.

Огромный жилой комплекс сдан частично — 8 корпусов, да и те с нарушениями. Остальные 18 или не достроены, или вовсе существуют только в плане.



Обманутыми дольщиками ЖК «Царицыно» считают себя 5243 человека. Вместе с семьями их будет порядка 30 тысяч. Пока это число уменьшается только естественным образом. Умер, не дождавшись квартиры, 21 человек.





Урок МКХ. Как хлебокомбинат начал строить дома

— Частично Припять, частично Москва, — кивает на заглохшую стройку Елена Годлевская и кутается в шарф. Она один из организаторов инициативной группы жителей «Царицыно». Невысокая блондинка, которая называет себя самой спокойной среди дольщиков. Поэтому ей доверили общение с прессой.

— Многие дольщики в таком отчаянии, что о ситуации с «Царицыно» говорят только матом, — объясняет Елена. — Это от бессилия. С нами долго никто не шел на диалог. Пришлось ругаться. А люди всего-то хотят получить свои квартиры. Я тоже, хотя уже столько раз прокляла день, когда купила тут жилье.

«Двушка» Елены находится в 25-м корпусе на 13-м этаже. Дом должны были сдать еще в 2015 году.



Застройщик — Московский комбинат хлебопродуктов, который входит в группу компаний «Настюша» Игоря Пинкевича. В 2004 году бизнесмен приобрел МКХ по программе реновации промзон. МКХ был совсем плох — весь в долгах. Правительство Москвы предложило вариант: Пинкевич погасит задолженности комбината и тогда сможет застроить его территорию.

В середине нулевых, когда Пинкевич скупил комбинаты в Царицыно и Сокольниках, его структура стала одним из крупнейших девелоперов Москвы. Реклама квартир мелькала в метро и телевизоре. В сериале «Универ» показали целый скетч об ипотеке в ЖК «Царицыно» (175 серия, 10-й сезон). Причем эпизод вышел в ноябре 2015 года, когда строительство уже забуксовало.



Истории обманутых дольщиков

Елена Павлова, 37 лет
Я одинокая мама, у меня двое сыновей — 17 и 15 лет. Вместе с ними я хотела переехать из Рязани в Москву. Купила квартиру в «Царицыно-2». Хотела, чтобы мальчики поступили в столичные институты, а я занималась бы преподаванием. Теперь они уже учатся в колледжах в Рязани. Из-за сложностей с жильем, один сын живет с моей мамой, другой — с мамой мужа. Мы видимся раз в две недели.

Я нашла в Москве постоянную работу. Поэтому последние четыре года я два-три раза в неделю просыпаюсь в 3:30 утра: еду на работу в Москву из Рязани. За четыре часа поездки даже удается иногда выспаться. Нахожу попутчиков через приложения, иногда ночую в хостеле.



Офшор из избы. Как вывести 11 млрд рублей на Кипр

Изначально отстроить «Царицыно» обещали в 2012 году. Сдачу одних домов просрочили, другие сдали в сомнительном состоянии, с большими недоделками. Дольщики возмущались. Рассылали гневные письма в формате ковровой бомбардировки: Путину, Навальному, Бастрыкину, депутатам и министрам всех мастей. Застройщик просто не отвечал. Росреестр, мэрия, прокуратура, полиция успокаивали отписками.

Тех, кто пошел в суд, чтобы вернуть деньги, ждало разочарование. На счетах застройщика средств не хватило: часть денег списали на погашение долгов перед городом. Многим отказали даже в расторжении договоров долевого участия. Чем больше расторжений, тем ближе застройщик к банкротству.



— Некоторые суды вставали на сторону застройщика и не давали расторгнуть договор, — рассказывает юрист Алина Беляева. Она вела дела дольщиков «Царицыно». — Застройщик мотивировал задержку строительства тем, что почему-то «правительство Москвы не согласовывает системы инженерных сетей и не дает разрешения на прокладку коммуникаций». Суды считали такие основания достаточными, хотя по закону это не форс-мажор. На доводы, что активы выводятся, стройка стоит, а продажи идут — фактически это обман — суды тоже реагировали по-разному.



Дольщики много раз писали в полицию, но реакции не было. Активничать следствие начало, когда дольщики самостоятельно выяснили, что в 2008 году порядка 11 млрд рублей утекло со счета МКХ на счет кипрского офшора Zorden Holding Limited. Позже, в 2013 году, МКХ вывел часть средств в виде займов «Настюше».

Раскрыв эти детали, дольщики завалили полицию заявлениями о мошенничестве, а главу Следственного комитета Александра Бастрыкина — призывами разобраться. Он инициировал встречу с дольщиками, и дело завертелось.

Недвижимость Mail.Ru обратилась с запросом в Следственный комитет прояснить, почему затянулось возбуждение уголовного дела. Ответа не последовало.

После возбуждения уголовного производства многие опасались, что Пинкевич сбежит за границу с деньгами. Но он остался в России. Перенес три микроинсульта. Его арестовали прямо в больнице этим летом, 20 августа. Обвинения в мошенничестве были предъявлены еще семерым топ-менеджерам ООО «МКХ».



Истории обманутых дольщиков

Алексей Олейников, 37 лет
Сейчас принято называть диабет не заболеванием, а образом жизни. Но это могут делать взрослые, для детей диабет — мучение. Нашей дочке поставили диагноз шесть лет назад. И у нее проблемы с глазками, нервной системой, кожным покровом, щитовидкой, аденоидами.

В 2015 году мы с женой решились на ипотеку. Поднатужимся и выберемся из стесненных условий — жить у родителей. Выбрали «Царицыно», в том числе, потому что близко поликлиники, больницы и аптеки с необходимыми лекарствами (но это про Москву в целом).

Лекарства мы частично покупаем сами, и до сих пор платим ипотеку. Но волосы встают дыбом не только от новостей, что стройка строит и застройщика нет. У жены грядет сокращение, у меня в полтора раза срезали зарплату. Но на фоне безработицы хоть копейку в дом. Для нас решение проблемы «Царицыно» — это не столько улучшение бытовых условий, сколько хорошее самочувствие дочери.



Апартаменты истины. Как продать гараж по цене квартиры

Дверь офиса Центра новой недвижимости, который продавал квартиры в «Царицыно», закрыта. К ней приклеена бумажка: «Офис не работает». Она появилась в день ареста Пинкевича. К тому моменту стройка простаивала уже восемь месяцев.

Рядом с бумажкой — объявление от инициативной группы дольщиков: «Давайте объединяться!». Офис пустует, но многие дольщики об этом не знают и приезжают, чтобы получить хоть какую-то информацию. Еще не все понимают, что ситуация критическая.



— Квартиры продавали до победного. У этих людей надо поучиться — то ли выдержке, то ли наглости. Последние сделки датированы июнем этого года! — возмущается Елена Годлевская. — Мы писали в Минстрой, в Москомстройинвест, который черт-те чем занимался. Было 37 проверок — и ничего, все в порядке: квартиры продавались. Добились судебного заседания, чтобы запретили МКХ регистрировать договоры в Росреестре. Суд должен был состояться 26 сентября этого года, но его отложили, потому что обе стороны не явились. То есть суд не вынес решения о запрете регистрировать договоры — продажи вполне законно можно возобновить.

Но главный финт даже не в том, до какого момента продавали бетонные коробки, упакованные в красивую презентацию. Важно то, какое именно жилье собирались вручить жильцам. Помимо обычных квартир, менеджеры предлагали покупателям нежилые помещения, называя их апартаментами. Чаще всего тем, кому не хватало денег на «однушки», например молодым семьям. Апартаменты в 25 «квадратов» стоили около 2,6 млн рублей. Таких продали 800 штук.

Схема проста, как рецепт шарлотки: нежилые помещения можно строить и без соблюдения норм для жилых домов. Например, заложить здание впритык к многоэтажной парковке. Но главное, по закону в случае банкротства застройщика нежилые помещения уходят с молотка в счет погашения его долгов. А покупатель не может попасть в реестр обманутых дольщиков. Таких в «Царицыно» 800 человек.

Юрист по вопросам недвижимости Владимир Константинов видит только один вариант решения этой проблемы — идти в Арбитражный суд:

"— Договоры, которые заключал МКХ на строительство апартаментов, составлены так, что надо обращаться в Арбитражный суд и доказывать судьям свою позицию. Апартаменты, по сути, все-таки жилые помещения. Дольщики приобретали их для личных целей, не связанных с предпринимательством. Пока вокруг этого вопроса атмосфера высокой социальной напряженности, суд будет помогать дольщикам."

На вопрос о том, что будет с апартаментами, Москомстройинвест ответил Недвижимости Mail.Ru: «Апартаменты будут переводить в жилые помещения там, где это реально сделать». И больше никакой конкретики.



Истории обманутых дольщиков

Валентина Рогудеева, 66 лет
Почти всю жизнь, 45 лет, я работаю в строительной отрасли. По иронии, из-за мошенников в строительстве почти осталась на улице. Я воспитываю внука, хотела обеспечить себя и его будущую семью жильем. Продала «трешку» в центре Москвы и внесла все деньги за две «двушки» в «Царицыно». Теперь уже четыре года мы оплачиваем съемную квартиру.

Из-за стресса я получила инвалидность и поняла, что могу не дождаться своего жилья. Написала претензию застройщику на расторжение договора и выплаты внесенной суммы и компенсации. Он три месяца не отвечал, а потом без моего ведома подал документы на расторжение. В одночасье я осталась без квартиры и без денег. Писала жалобы в Росреестр, мэрию, прокуратуру, но шли одни отписки со ссылкой на Закон, что мне обязаны выплатить деньги. Через полгода я подала в суд, который постановил выплатить все деньги и даже 50 тысяч за моральный ущерб.

Денег я так и не получила. Судебные приставы говорят, что на [арестованных] счетах их просто нет. Я писала во все правоохранительные инстанции, но идут одни отписки. Обращалась к депутатам всех фракций, но им, видимо, не до избирателей.



Проблема Шредингера. Как замалчивают проблему дольщиков

Нагнетать обстановку и напоминать о себе государству и чиновникам — едва ли не единственный выход для обманутых дольщиков. Сейчас они — большая проблема, которой вроде как и нет.

Все дело в реестре обманутых дольщиков. Чиновники ориентируются на него, когда прикидывают планы и бюджеты для помощи пострадавшим гражданам. Реестр показывает масштабы проблемы на конкретной стройке. Исходя из него, правительство может выделить застройщику субсидии на завершение работ или провести конкурс на нового застройщика. Для дольщика попадание в реестр — гарантия, что он получит свою квартиру или вернет деньги.

Если смотреть в реестр, ситуация кажется не такой уж страшной. Этим летом министр строительства и ЖКХ Р Ф Михаил Мень рассказал, что всего в России 785 неблагополучных строек, а обманутых дольщиков — порядка 46 тысяч человек. Получается около 59 дольщиков на объект.



Истории обманутых дольщиков

Аркадий Фуштей
Осенью 2014 рубль обесценивался, кто-то бросился скупать телевизоры и машины, а мы с женой решили влезть в ипотеку, пока не подскочила процентная ставка. Как раз расплатились бы, пока ребенок подрастал.

Нам предложили апартаменты и предупредили о невозможности прописаться из-за нежилого статуса. Для нас это проблемой не было. Зато менеджер нам не рассказал, что в случае банкротства квартира уйдет с молотка, компенсацию мы вряд ли получим, и в реестр обманутых дольщиков не попадем. Не зная этих тонкостей, мы оформили ипотеку. Ключи должны были выдать в декабре 2015 года. На сегодня построено 2 этажа из 16, а застройщик планирует банкротство.

Платить еще 13 лет, и вместе с процентами банку апартаменты обойдутся мне в 4,5 млн рублей. Если жилье продадут в счет долгов, я буду отдавать деньги за воздух.

В действительности недовольных значительно больше. Загвоздка в том, что попасть в реестр можно только с договором долевого участия (ДДУ). А, например, с предварительным договором купли-продажи (ПДКП) туда не берут. Часть «царицынских» купила квартиры именно так. Те, кто взяли апартаменты, тоже не попали в реестр.

Теперь правила дополнительно усложнили. С июня 2017 года обманутыми официально будут считаться дольщики, которые выполнили все условия договора. В том числе заплатили всю сумму в срок. Если человек приобрел несколько квартир на проблемном объекте, придется выбирать — в реестр внесут одну.

Дополнительно в реестре будут оценивать не только дольщиков, но и проблемный объект. И если застройщик хоть что-то делает на стройке, значит, работы идут, и нет повода включать кого-либо в реестр.

— Нам в правительстве говорят, что реестр — просто цифра, статистика, — объясняет Елена Годлевская. — Но в Южном Тушине город помогал только тем дольщикам, кто был в реестре. А сейчас в реестр вообще никто новый не попадет. Получается, что в одном и том же доме половина дольщиков в списке обманутых, половина — нет. Один из критериев — в течение двух отчетных периодов на стройке не должно быть никакого движения. То есть кирпич положили — это движение, работы якобы идут.





«Царицынские». Как использовать политиков

«Царицынских» в реестре оказалось всего 807 человек, хотя продано порядка 5 тысяч квартир. Будущее жилого комплекса долгое время было туманным. Аресты Пинкевича и других топ-менеджеров «Настюши» мало успокоили дольщиков. Им важнее, куда исчез бюджет «Царицыно» и кто достроит дома, за которые они заплатили.



Отчаянные и отчаявшиеся дольщики «Царицыно» задумались об «оранжевой революции». Зимой 2016 года они сделали партию футболок — в цвет оранжевого логотипа жилого комплекса. В них они стали ходить в суд, на встречи с чиновниками, митинговать.

Теперь акции становятся все разнообразнее. Дольщики протестуют на выставках недвижимости, где презентуют новостройки. Снимают на квадрокоптерах видео для ютуб-канала. Баррикадируются в недостроенных квартирах. И протест получил признание, уверена Елена:

"— Если бы [чиновники] могли, то повесили бы замок и оставили эту стройку до лучших времен — само как-то решится. Власть нас долго игнорировала, и мы поняли: пока шумим, у чиновников болит голова. Они решают нашу проблему, чтобы просто нас угомонить. Всерьез нас стали воспринимать, когда нас стало много и мы организовались. Масса людей объединена одним порывом — с центром в Москве и разветвлением по всей стране. Нам только лидера не хватает, чтобы идти в Думу."

За годы борьбы многие дольщики поднаторели в законах. Другие просто научились быстро организовываться. Как только появляется информация о любом заседании в правительстве по делу «Царицыно», группа в оранжевом уже там. В среду, 11 октября суд рассматривал ходатайство о продлении ареста Игоря Пинкевича. Туда съехались 100 человек в оранжевых футболках.

К «царицынским» обращаются обманутые дольщики со всей страны, просят помощи, советов, перенимают опыт борьбы.

 — КПРФ первой оценила, что нас можно использовать, стала помогать, — объясняет отношения с властью Елена Годлевская. — Взаимовыгодное сотрудничество: мы пользуемся их помощью, а они — нами. Партия организовала съезд для дольщиков. КПРФ не радикальная, не враждебная партия, из далеких времен, поэтому мы не беспокоились. Вот Навальный не пошел нам на встречу, и слава богу, а то прикрыл бы наш протест. Хотя мы обращались к нему за помощью, но он сказал, что экономически и политически это не интересно.

Елена уверена, что подавляющее большинство дольщиков тут же бросит игры в политику, как только получит квартиры. Но чем дальше, тем больше людей, которых захватывает именно драйв протеста. Раньше на собраниях раздавали листовки о кризисе «Царицыно». Теперь — текст о всероссийской проблеме новостроек, который заканчивается сердитым призывом «Надейтесь на себя, а не на закон!».



Тьфу, деревня. Как достроить свою многоэтажку

Пока в «Царицыно» больше надеются друг на друга. Особенно те, кто живет в «сданных абы как» корпусах. Люди заселялись сюда, когда территория еще была огорожена. Застройщик исчез — остался охранник. Ему платили и въезжали. Многим надоело ждать и платить за съемное жилье, поэтому соглашались подписать акт приемки, в каком бы состоянии квартира ни была. Заселялись в помещения без отделки, хотя она была в договоре, и с хилыми деревянными дверями вместо железных противопожарных. Некоторые въезжали, потому что нашли в квартире следы гостей без определенного места жительства.





Когда здесь находишься, ощущаешь, что Москва — большая деревня. Первый признак: все друг с другом здороваются.

 — Здрасьте! — машет из окна Екатерина Киселевич в вязанной кофте с высоким горлом. — А я смотрю, Елена, вы или не вы. Заходите на чай, погреетесь хоть!

Екатерина с мужем Виктором живут на втором этаже и потихоньку делают ремонт. Не только в своей квартире, но и на лестничной площадке. Строители побросали работу и уехали.

Картина, типичная для этих домов. Кровля протекает. Паркинг затоплен. На первых этажах, где планировались коммерческие помещения, кучи мусора и вонь. Мусоропроводы заварены, но жильцы рады — крысы не собираются на залежавшемся мусоре. Домофоны без ключей, поэтому двери всегда открыты. В щитках болтаются электропровода, замотанные изолентой. От вырванных пожарных сигнализаций в стенах дыры.



Ходить приходится по пыльным лестницам, потому что лифт не работает. Его просто нет. Зато дверь в пустую шахту может открыть даже ребенок. В других корпусах лифт катается худо-бедно, зато выглядит концептуально — он из фанеры.

Многие квартиры открыты, хилую однотипную дверь достаточно толкнуть. Внутри бардак: строительный мусор, треснутые окна, куски ламината. Это брошенные квартиры с отделкой. «Здесь кидают, зарплату не платят!» — белой краской выведен на стене крик души.



Дольщики опасаются, что остальные дома им сдадут примерно в таком же состоянии, лишь бы достроить и закрыть проблему. Опасаются — и завидуют таким семьям, как Киселевичи.

 — Смотрю на ребят и расстраиваюсь, — признается Елена Годлевская. — Они уже обустраиваются, думают о будущем, а я даже примерно не знаю, когда увижу квартиру. Можно поднапрячься, вложиться в ремонт, главное живешь в своем доме.









Камень в лесу. Как ждать обещанного три года

Прогноз, когда в «Царицыно» будет массовое новоселье, давать никто даже не пытается. В правительстве Москвы разговоры о датах обходят стороной.

На запрос Недвижимости Mail.Ru Марат Хуснуллин, заммэра по вопросам градостроительной политики и строительства, ответил:
 — Не вижу принципиальных проблем, которые нам помешают закончить строительство. Есть вопрос по времени, но самое главное, что возможности для реализации проекта есть.

Заммэра уточнил, что подрядчик СК «Стратегия» и банк-кредитор «Промсвязьбанк» работают над графиком завершения строительства первой и второй очередей. Но ближайшие полгода уйдут на экспертизу и восстановление проектной документации. Строительство инженерных сетей, детсада и школы город возьмет на себя.



Истории обманутых дольщиков

Виктория Брюховецкая, 27 лет
Мне 27 лет, и я мама в декрете. Дочке полтора годика. Муж висит на волоске от сокращения, но не может сменить работу. Мы не можем себе позволить даже несколько месяцев без дохода. Живем на 30 тысяч.

В 2014 году судьба свела нас с проклятым «Царицыно». Средств было немного, и в офисе продаж нам предложили апартаменты в 35-м корпусе. Мы подписали ДДУ и думали, что защищены законом — 214-ФЗ. Обещали сдачу дома в 4 квартале 2015 года.

Мы были уверены, что вскоре у нас будет своя квартира, и я забеременела. Сейчас дочке полтора года, а стройка не сдвинулась с места. Теперь мы ютимся вшестером в двухкомнатной квартире моих родителей. В одной комнате наша семья, в другой — три пенсионера. Родителям тесно, кушаем поочередно, все просто не помещаются. Моемся по расписанию, в туалет очередь. Нам деваться некуда, но и родители мечтали не о такой старости. Когда-то у нас была счастливая семья. Теперь только сплошные скандалы.

Дольщики вспоминают, что год назад Марат Хуснуллин тоже обещал контролировать ситуацию и говорил, что подрядчик вдвое увеличил количество рабочих. Согласно последнему плану, который дольщикам показывал Минстрой, строительство должны закончить в 2021 году. Москомстройинвест не подтвердил Недвижимости Mail.Ru эту информацию. Если верить плану, строительство уже должно возобновиться — но там пусто.



Заммэра предупредил дольщиков, что не нужно «политически поджигать обстановку». Но они настроены поддерживать шумиху. Один из вариантов — возвести на стройке палаточный городок.

— Селиться в недостроенных домах нам запретили, — объясняет Никита, один из «радикальных» активистов. — Сказали: «Упадет кто-нибудь, следователи все опечатают. Будем давать показания, опять стройка не начнется». Но мы хоть в палатки заселимся. Все равно на стройке никого нет.



Что делать тем, кого обманул застройщик? Советы юристов


Олег Сухов
Президент Гильдии юристов рынка недвижимости

— Договор долевого участия — гарантия, что я получу квартиру?

 Нет, и практика последних 12 лет это доказала. ДДУ убрал с рынка совсем уж преступные схемы, когда компании продавали воздух под видом недвижимости. Безобразие устранили, но нет никаких гарантий, что при нормальном пакете документов у застройщика не возникнет проблем.

Могут подвести подрядчики, чиновники откажут в продлении документов, например разрешении на строительство. Или застройщик окажется непрофессионалом, затянет сроки, начнет нецелевым образом расходовать деньги.

Все это может привести к массовому расторжению договоров через суд и возврату денежных средств. Как следствие, застройщик будет объявлен банкротом.

— Сроки прошли, дом не сдан, застройщик вот-вот станет банкротом. Что делать?

— Как бы банально это ни звучало, необходимо набраться терпения. Не лишними будут постоянные обращения дольщиков в органы власти. Напоминайте о себе, не давайте расслабиться или забыть о проблеме. Иного решения проблем обманутых дольщиков, кроме достройки брошенного дома новой компанией, просто не существует.

Прекрасно, если город выбирает нового инвестора. Дольщики на этот выбор повлиять не могут, но это и не нужно. Параметры отбора очень строгие, новая компания должна исправить все, что натворила прежняя. Если застройщик соглашается на такое, как правило, он хорошо представляет масштабы проблем.

— Могу ли я получить дополнительную компенсацию?

Она предусмотрена только в отношении прежнего застройщика. При задержке строительства дольщики вправе претендовать на неустойку (пеню) в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Кроме того, можно требовать возмещения всех причиненных убытков, если они будут доказаны. Дополнительно закон предусматривает штраф в размере 50% от стоимости предъявленных ко взысканию средств, если они не будут выплачены дольщику в досудебном порядке.





Владимир Константинов
Юрист-судебник, специализируется на защите прав участников долевого строительства и сделках с недвижимостью

— Квартиру купили по ДДУ, но все сроки нарушены, а дома по-прежнему нет. Застройщика грозят объявить банкротом. Что делать?

— Если Арбитражный суд объявит процедуру наблюдения [за застройщиком], необходимо будет обратиться в этот же Арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.

Главное, не перепутать с реестром денежных требований кредиторов — это два взаимоисключающих реестра. Иногда дольщики в одном и том же заявлении просят и передать жилое помещение, и выплатить за него же деньги по договору ДДУ. Судья должен выяснить реальную цель обращения дольщиков — включить их в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.

Кроме обращения в Арбитражный суд можно обратиться в Москомстройинвест с заявлением о включении в реестр «обманутых дольщиков».

— Купили апартаменты, но они зарегистрированы как нежилое помещение. Как защитить вложенные деньги, если застройщик обанкротится?

— Апартаменты не относятся к жилым помещениям и не подпадают под защиту закона о банкротстве. Формально участник долевого строительства не вправе просить суд включить его требования в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.

Такая же позиция была и по таунхаусам до момента, пока Арбитражные суды не стали приравнивать таунхаусы и прочие дома блокированной застройки к многоквартирным домам, а значит, и к жилым помещениям.

Часто договоры на нежилые помещения составлены так, что надо обращаться в Арбитражный суд и доказывать судьям свою позицию: апартаменты, по сути, жилые помещения, которые дольщики приобретали для личных целей, не связанных с предпринимательством.

С учетом высокой социальной напряженности этого вопроса в компетенции судебной ветви власти помочь дольщикам.

— Квартира приобретена по предварительному договору (ПДКП). Дом введен в эксплуатацию, квартира фактически передана покупателю, однако застройщик не оформляет право собственности на себя и не заключает основной договор. Без него невозможно оформить право собственности. В чем риск?

— Нужно обращаться в суд с иском о признании права собственности. Особенность в том, что за рассмотрение иска о признании права собственности на недвижимое имущество уплачивается государственная пошлина — процент от цены квартиры. Также необходимо иметь документы, подтверждающие полную оплату и пользование квартирой.

Если дом построен, но акт приема-передачи не подписан по каким-либо причинам, стоит подписать акт и принять квартиру. Кроме того, рекомендуется получить у застройщика официальное письмо о том, что дольщик уплатил полную цену по договору и не имеет задолженности перед застройщиком.

Именно по предварительным договорам есть риск двойных продаж квартир. Такой договор не регистрируется в ЕГРН и фактически Росреестр о нем не знает. А в случае банкротства застройщика есть опасность, что квартира, на которую не заявлено прав, может быть продана с молотка. Суд не обязан выяснять обстоятельства, почему никто не объявился. Это дело лиц, которые заинтересованы в защите своих интересов.

— Квартира куплена по договору долевого участия (ДДУ) и передана дольщику. Но дом не поставлен на кадастровый учет, поэтому нельзя оформить право собственности.

— Дольщик действительно не может поставить квартиру на кадастровый учет, если не поставлен весь дом. Таковы последние изменения в законе. Нужно решение суда о признании права собственности на квартиру. Тогда можно за свой счет поставить квартиру на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности.

Квартира, переданная по акту приема-передачи, уже не является имуществом застройщика и подлежит оформлению в собственность участника долевого строительства. Однако обязательно надо подать в суд заявление о своих правах на квартиру.

Такая процедура требует от дольщиков дополнительных финансовых затрат на оплату работы кадастровых инженеров. Но это альтернативное решение проблемы, если застройщик не выполняет своих обязательств.

Источник: https://realty.mail.ru/articles/41611/nedostrojka/
« Последнее редактирование: 13 Октября 2017, 00:52:26 от Administrator »